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Taxe immobilière de 3 % : la Cour de cassation précise la régularisation et le rôle du fiduciaire

Publié le : 26/08/2026 26 août août 08 2026
Brèves Juridiques / Droit des sociétés

La chambre commerciale précise les conditions dans lesquelles une entité détenant un immeuble en France peut régulariser une première défaillance déclarative et clarifie la place du fiduciaire dans l’identification de l’actionnaire. Cette solution concerne la taxe annuelle de 3 % sur les immeubles détenus par certaines entités juridiques.

Une première omission déclarative peut-elle être régularisée sans paiement de la taxe ?

Une société propriétaire d’une villa en France avait reçu, en mai 2015, une demande de renseignements relative à son assujettissement pour les années 2009 à 2014. L’administration lui avait ensuite imposé de déposer sous trente jours les déclarations n° 2746 et d’acquitter simultanément la taxe. La société avait versé plus de 2,4 millions d’euros avant d’en demander la restitution.

La cour d’appel avait jugé la procédure régulière. La Cour de cassation censure cette analyse dans son arrêt du 8 juillet 2026, n° 25-12.737. Elle rappelle que la doctrine administrative opposable en application de l’article L. 80 A du Livre des procédures fiscales permet au contribuable susceptible d’être exonéré de réparer sa première omission dans les trente jours suivant une première demande. Lorsque la régularisation intervient dans ce délai, le paiement de la taxe n’est pas exigible. Les juges devaient donc vérifier si l’administration avait méconnu sa doctrine en réclamant immédiatement le règlement.

Le fiduciaire doit-il être identifié comme actionnaire de la société immobilière ?

L’article 990 D du Code général des impôts soumet en principe à la taxe les entités détenant directement ou indirectement des immeubles ou droits réels immobiliers situés en France. L’article 990 E du même code prévoit notamment une exonération lorsque les informations requises sur les immeubles et les actionnaires, associés ou membres sont communiquées.

Les déclarations litigieuses désignaient une même personne comme détentrice de l’intégralité du capital entre 2009 et 2014 et signalaient, pour certaines années, un détenteur fiduciaire. Or les biens placés dans un patrimoine fiduciaire demeuraient fiscalement compris dans le patrimoine du constituant. Le fiduciaire ne pouvait donc être qualifié d’actionnaire pour l’application de la taxe. La cour d’appel devait rechercher si les éléments transmis identifiaient suffisamment l’actionnaire réel.
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